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Saiba o que fazer ao adquirir imóveis que apresentam defeitos construtivos

Os defeitos construtivos podem surgir logo após a aquisição de imóveis, e nesses casos, começam os problemas. Assim, é preciso tomar alguns cuidados para garantir os direito do adquirente.

É comum que as pessoas, no momento da compra do imóvel, não se atentem a detalhes que podem fazer toda a diferença quando tiverem que ser exercidas as garantias do que se está comprando.

Assunto de extrema importância para as pessoas ao comprarem imóveis para a casa própria ou para investimentos. Nesse artigo falaremos sobre:

1. O que são defeitos ou vícios construtivos?
2. Quais os direitos do adquirente ao identificar tais problemas?
3. Atenção aos termos da garantia na hora de comprar imóveis?
4. Dicas para evitar uma demanda judicial?

Explicaremos melhor esses itens abaixo.

O QUE SÃO DEFEITOS OU VÍCIOS CONSTRUTIVOS?

Os defeitos ou vícios construtivos são todas as falhas na edificação das construções que possam causar prejuízos a quem está comprando, ou seja, o adquirente.

Diante disso, os vícios podem decorrer de falhas na realização dos projetos ou de erros na execução da obra, e podem ser classificados em ocultos ou aparentes. Vejamos:

1. Vícios ocultos: São todas as falhas construtivas existentes na edificação que não possam ser facilmente percebidas pelo adquirente do imóvel até a data de entrega. Como exemplo temos infiltrações, rachaduras, defeitos elétricos ou hidráulicos, falhas na fundação que resultem em afundamento ou inclinação da edificação, rachaduras de pisos e cerâmicas, ou seja, defeitos que aparecem somente após o recebimento do imóvel.

2. Vícios aparentes: Consiste nas falhas aparentes e facilmente detectadas na entrega do imóvel, visíveis ao adquirente, mesmo que este não tenha qualquer conhecimento sobre construção civil. Como exemplo podemos identificar falhas nas instalações elétricas aparentes, tais como tomadas e interruptores que não funcionam, portas enroscando, vidros quebrados, torneiras em que não sai água ou com vazamentos, pisos e cerâmicas faltando ou em desacordo com o memorial descritivo, bem como uso de materiais totalmente diferentes daqueles que foram contratados.

QUAIS OS DIREITOS DO ADQUIRENTE AO IDENTIFICAR TAIS PROBLEMAS?

O adquirente ao identificar que seu imóvel apresenta alguma falha ou defeito construtivo, tem direito à reparação, seja pelo conserto ou substituição daquilo que não funciona, diminuição no preço de aquisição, ou até mesmo a rescisão do contrato de compra e venda, com devolução dos valores pagos e indenização por danos materiais e morais.

Tudo dependerá do que foi contratado, com quem e quais as características do negócio.

Como exemplo, caso o adquirente contrate somente a mão de obra e forneça os materiais, não poderá responsabilizar o construtor pela qualidade e eficácia dos mesmos, momento em que a responsabilização será apenas sobre eventuais falhas na execução dos serviços.

Contudo, ao contratar a compra de um imóvel pronto ou em construção, estará adquirindo não só a mão de obra, mas também os materiais que fazem parte do memorial descritivo. Portanto, o direito de reparação se estende a todo o imóvel.

Diante disso, o Código de Defesa do Consumidor estabelece que os defeitos construtivos de execução deverão ser corrigidos dentro de noventa dias da data da identificação do defeito, para os demais, aqueles que impliquem na qualidade, resistência e função dos materiais o prazo é de cinco anos.

Porém, importante esclarecer que para os casos de vícios ocultos, a contagem dos prazos somente se inicia após a identificação do problema.

ATENÇÃO AOS TERMOS DA GARANTIA NA HORA DE COMPRAR IMÓVEIS?

Cabe esclarecer que os imóveis, assim com o os demais bens, têm suas garantias asseguradas no momento da compra. Com isso, os termos da garantia devem ser abrangentes e resguardarem o bem de defeitos e vícios aparentes ou ocultos.

Contudo, o comprador deve ficar atento a pontos importantes para garantir o seu direito, tais como:

1. Conferir detalhadamente o memorial descritivo que acompanha o contrato de compra do imóvel;
2. Verificar se o imóvel está devidamente autorizado a ser habitado na hora do recebimento das chaves (Habite-se);
3. Verificar os prazos que constam no certificado de garantia;
4. Identificar nas regras os casos que resultam na perda da garantia, como o mau uso do imóvel;
5. Checar se os principais defeitos ou vícios estão descritos na garantia, como:
     a. Infiltrações e vazamentos;
     b. Problemas com a rede de esgotos;
     c. Problemas com as instalações elétricas;
     d. Cerâmicas e pisos;
     e. Rachaduras, fissuras e demais problemas estruturais;
     f. Problemas legais de alocação da obra. Dentre outros.

Quanto aos prazos de garantia do imóvel, nosso Código Civil estabelece 5 anos. Porém, para os casos de execução de serviços em reparação o prestador de serviços tem 90 dias para realizar o conserto, após a identificação do problema.

Já para os defeitos ocultos, o prazo de garanta é de 5 anos da data da identificação.

Lembrando que a depender do caso concreto, os prazos de garantia poderão ser estendidos, principalmente, quando identificados problemas antes do término de vida útil dos materiais.

DICAS PARA EVITAR UMA DEMANDA JUDICIAL PARA GARANTIR OS DIREITOS?

A aquisição de imóveis não é uma tarefa fácil, pois em muitos casos, trata-se de um investimento para a vida toda. Logo é necessário tomar os devidos cuidados, com isso, algumas ações por parte do comprador podem evitar problemas futuros.

Além dos itens citados acima, ideal:

1. Consultar a idoneidade da construtora, incorporadora ou imobiliária;
2. Visitar outros empreendimentos do vendedor;
3. Verificar se a construtora tem todas as licenças para edificação, inclusive as ambientais;
4. Se possível, fazer a vistoria para entrega das chaves acompanhado de um profissional técnico que entenda de construção civil, o qual poderá identificar eventuais problemas com maior facilidade;
5. Checar se o imóvel foi edificado respeitando o plano diretor do município, bem como, se a obra foi devidamente alocada conforme os projetos;
6. Verificar se há um manual ou rol de instruções para melhor utilização do imóvel;
7. Fazer todas as tratativas com o vendedor, imobiliária, construtora ou incorporadora através de comunicados e protocolos de fácil acesso e identificação.

Por fim, adquirir um imóvel com tranquilidade demanda algum conhecimento técnico, legal e contratual, como por exemplo, contratos de compra e venda, contratos de financiamento, registros, escrituras e licenças, portanto, o ideal é consultar especialistas no assunto para evitar prejuízos futuros.

O escritório Bernardi Advogados se dedica a diversas demandas desse mercado, garantindo assessoria jurídica de nível elevado.

Ainda ficou com alguma dúvida? Comente abaixo, estaremos à disposição para orientá-lo e seguiremos compartilhando informações importantes.