Principais cuidados na renovação de contratos imobiliários

A renovação dos contratos imobiliários, como de aluguel, é um instrumento entre o locador e o locatário que permite a extensão do prazo de saída do imóvel.

Para fazer jus a essa renovação, é preciso que o locatário solicite a extensão do período de permanência antes do vencimento do contrato atual.

Frente a isso, o locador também pode requerer mudanças em algumas cláusulas, por exemplo, em relação aos índices de reajustes e o valor da locação. Obviamente que isto somente deverá ser realizado com a observância da Lei do Inquilinato. Tal dispositivo legal prevê regras e diretrizes que devem ser seguidas pelas partes envolvidas.

Dentre os cuidados necessários no momento da renovação, inicialmente podemos falar sobre a dispensa de pagar novo caução ou apresentação do fiador novamente. O locatário e o locador podem repactuar o período de permanência de acordo com as necessidades, sem passar por esses procedimentos mais uma vez.

Lembrando que, em regra, o contrato de locação residencial prevê um período de validade de 30 meses, sendo que o reajuste anual dos valores da locação tem como foco cobrir as perdas com a inflação.

Assim, no período que antecede o 12º mês de locação, o locador deve informar ao locatário sobre as negociações para o reajuste.

Além dessas questões, sabemos que este tipo de contrato ainda proporciona algumas dúvidas. Por isso, separamos nos seguintes tópicos com mais alguns detalhes que merecem a devida atenção, são eles:

1. O que deve ser observado nos reajustes?
2. Como funciona a renovação automática?
3. O direito de preferência na aquisição de imóvel locado.

Abaixo abordaremos esses principais pontos de discussão e de que forma esses detalhes podem influenciar nessa espécie de contrato.

O QUE DEVE SER OBSERVADO NOS REAJUSTES?

A respeito dos reajustes nos contratos imobiliários de locação, a Lei do Inquilinato 8.245/91 indica que os valores dos aluguéis devem ser reajustados anualmente, adotando o indicador de correção definido no contrato. Normalmente, usa-se o IGP-M, no entanto, é livre a escolha do índice de reajuste em comum acordo pelas partes.

Sendo o IGP-M o índice de reajuste, o valor é calculado no mês de aniversário do contrato. Por exemplo, se vencer em setembro de 2021, o índice fechou em 31,13%, essa será a porcentagem de correção do contrato.

Para ficar mais claro, a conta seria: valor do aluguel + valor do reajuste.

● Aluguel é de R$ 1.000
● Aplica-se 31,13% do IGP-M referente a setembro de 2020 até setembro de 2021, fechando o valor de R$ 311,30
● Desse modo, o valor do aluguel com reajuste passa a ser R$ 1.000 + R$ 311,30 (reajuste) = R$ 1.311,30.

Esse cálculo diz respeito somente ao aluguel, sem contar as taxas que podem ser encontradas em alguns contratos, tais como seguros, IPTU, condomínio, etc. . Portanto, esses valores acrescidos podem ser contestados ou aceitos por ambos nas negociações.

Dito isso, conforme mencionamos no início do artigo, o locador pode solicitar uma mudança do valor da locação, com objetivo de adequá-la à nova realidade econômica.

Ao mesmo tempo, cabe ao locatário julgar se está disposto a assinar o novo acordo com os valores ajustados. Caso contrário, deverá sinalizar com outra proposta ou encerrar o contrato.

Esses são pontos que devem ser observados tanto em contratos de locação residencial quanto comercial. Isto porque, os efeitos desses reajustes são determinantes para saúde financeira da pessoa física ou jurídica, logo, é fundamental verificar o valor de todas as novas taxas que estão sendo cobradas antes de aceitar o novo acordo.

COMO FUNCIONA A RENOVAÇÃO AUTOMÁTICA?

A renovação automática para os contratos imobiliários, como o de aluguel, necessitam de um alinhamento prévio das partes no momento da assinatura do contrato.

Ou seja, o contrato inicial deve conter uma cláusula específica e bem redigida sobre a renovação automática, detalhando que após esgotado o período do contrato, o mesmo será renovado automaticamente por igual período.

Sobre essa renovação por igual período, conforme a legislação específica, caso o locatário não manifeste interesse em rescindir o contrato, a renovação automática poderá ocorrer por igual período, salvo se estiver alinhado outro período diverso entre as partes.

O DIREITO DE PREFERÊNCIA NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL LOCADO

Os contratos imobiliários de locação de imóveis, sejam eles comerciais ou residenciais, devem atender todos os requisitos legais para que possam trazer maior segurança jurídica às partes.

Assim, nos casos de venda do imóvel locado, é importante observar as cláusulas que garantem o direito de preferência ao locatário e a forma como esse direito será exercido.

Essa recomendação tem com base o direito estabelecido pela própria Lei 8.245/91, a qual determina as regras a serem observadas nos contratos de locação de imóveis urbanos.

Especificamente sobre o direito de preferência, os principais pontos que devem ser notados são:

1. O locatário possui preferência para compra do imóvel locado nas mesmas condições que este será ofertado aos demais interessados;
2. O proprietário deverá informar ao locatário sobre seu direito de preferência, através de uma notificação;
3. Após a confirmação de recebimento da notificação, o locatário terá 30 dias para decidir se fará uso ou não do do direito de preferência;
4. No caso de sublocação, a notificação deve ser enviada ao sublocatário e posteriormente ao locatário;
5. Se o locatário ou sublocatário aceitarem a proposta por parte do locador, e porventura venham a desistir do negócio, caberá indenização ao proprietário pelos prejuízos que surgirem.

Ainda sobre o direito de preferência, o mesmo não se aplica quando houver o perdimento do imóvel ou venda por decisão judicial, além dos casos de:

1. Doação;
2. Permuta;
3. Integralização de capital;
4. Incorporação, fusão ou cisão de empresas.

Por outro lado, se o direito de preferência não for conferido ao locatário, este poderá ingressar com uma ação indenizatória por perdas e danos ou requerer a compra imóvel em iguais condições, desde que mediante depósito do valor no prazo de 6 meses a contar da venda.

O escritório Bernardi Advogados possui profissionais qualificados e se dedica a diversas demandas desse mercado, garantindo assessoria jurídica de nível elevado.

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