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O que levar em consideração para adquirir imóveis comerciais?

Com o avanço da vacinação e o aquecimento do mercado imobiliário é hora de readequar as instalações para reativar os negócios comerciais. Diante desse panorama, muitos empreendedores e empresários estão buscando adquirir novos imóveis, mas é preciso analisar alguns pontos para evitar prejuízos futuros.
No mesmo sentido, empresas buscam expandir seus negócios e para isso, muitas vezes, são necessários prédios maiores e ambientes que possam comportar novas estruturas de produção e venda.
Trata-se de um assunto relevante para o mercado imobiliário e para os gestores e empresários, sobre o qual trataremos a seguir. Confira.

O QUE SÃO IMÓVEIS COMERCIAIS E COMO ESCOLHER?

Os imóveis considerados comerciais são aqueles destinados ao desenvolvimento de uma atividade econômica de produção, venda ou prestação de serviços. Devem ter características construtivas ideais para o funcionamento de uma atividade, de acordo com a natureza da empresa.
Outro ponto importante nessa caracterização, são as licenças de funcionamento, obtidas junto aos agentes públicos de acordo com o plano diretor de cada município. Nesses casos, em algumas cidades, há setores urbanos ou metropolitanos específicos destinados a algumas atividades econômicas.
Também, há que se observar o potencial construtivo do município para cada área de zoneamento, bem como, a possibilidade de implantação de condomínios empresariais, divisão ou agrupamento de matrículas.
A escolha do imóvel ideal para instalação de um negócio econômico deve ser realizada com base em dados e variáveis indispensáveis para uma boa análise e isso só é possível através de muita pesquisa.

QUAIS OS PRINCIPAIS PONTOS PARA ANÁLISE FINANCEIRA DO NEGÓCIO?

A análise financeira é um dos pontos mais importantes para a realização de atividades econômicas em um determinado imóvel. Isso porque, sem um bom planejamento financeiro o empreendimento está fadado ao fracasso.
Diante disso, sabendo que grande parte dos custos de implantação referem-se ao imóvel e as instalações, para evitar o descontrole financeiro é preciso fazer um planejamento financeiro consistente, devendo abordar pontos como:
1. Elaborar o fluxo de caixa com previsões para o mínimo de doze meses;
2. Dimensionar os níveis mínimo e máximo de capital próprio a ser investido no imóvel;
3. Determinar a necessidade de capital de terceiros para aquisição do imóvel (financiamentos);
4. Pesquisar as taxas de juro mais baixas e linhas de crédito direcionadas a cada tipo de atividade econômica (para os casos de financiamentos);
5. Estabelecer o valor das parcelas, juros e prazo para pagamento de imóveis financiados de acordo com sua capacidade financeira;
6. Estabelecer a necessidade de capital de giro e para adequação ou readequação das instalações ao tipo de negócio;
7. Definir os gastos com mão de obra, matérias primas, materiais de embalagens ou mercadorias de revenda;
8. Elaborar as estratégias de atuação e de dimensionamento do mercado;
9. Definir os valores a serem gastos com materiais publicitários e marketing.

DICAS IMPORTANTES ANTES DE FECHAR O NEGÓCIO E EVITAR PREJUÍZOS.

A compra de um imóvel para fins comerciais, além do planejamento financeiro, é preciso tomar alguns cuidados para evitar riscos desnecessários.
Diante disso, é de extrema importância avaliar os seguintes pontos:
Dados do imóvel e do local:
1. Visitar o imóvel e verificar se tem as configurações necessárias ao seu tipo de atividade;
2. Verificar as certidões negativa de tributos do imóvel;
3. Verificar as cópias dos projetos de engenharia do imóvel;
4. Consultar se o imóvel já recebeu o certificado de habite-se emitido pela prefeitura do município;
5. Verificar se o local comporta a atividade pretendida para emissão das licenças sanitárias e ambientais;
6. Solicitar cópia do estatuto do condomínio para aqueles imóveis edificados dessa forma;
7. Emitir as certidões negativas no cartório de registro de imóveis.

Dados do vendedor e do contrato:
1. Consultar a documentação e os dados da construtora ou da incorporadora imobiliária para verificar os registros fiscais;
2. Ler atentamente o contrato para verificar se tem os elementos básicos como dados dos contratantes, descrição pormenorizada do imóvel, preço, forma, prazo de pagamento e condições para eventual desistência;
3. Verificar se não há cláusulas abusivas ou que possam colocar em risco a propriedade do imóvel. Nesse ponto um especialista pode ajudar;
4. Verificar o agente financeiro para os imóveis financiados, bem como, valor, prazo, juros, taxas, índices de atualização, garantias e fatores para liquidação antecipada da dívida;
5. Emitir todas as certidões negativas de tributos municipais, estaduais e federais do vendedor, bem como, certidões de protestos em cartórios;
6. Em caso de condomínio, converse com outros proprietários para levantamento de informações gerais do imóvel e do vendedor.

Por fim, lembrando que a aquisição de um imóvel para fins comerciais, além das questões inerentes à atividade econômica, requer uma análise técnica de documentos, dentre outros, contratos de compra e venda, contratos de financiamento, registros, escrituras e licenças, no sentido de trazer maior segurança jurídica ao negócio. Logo, uma boa consultoria pode ajudar muito.

O escritório Bernardi Advogados se dedica a diversas demandas desse setor, garantindo assessoria jurídica de nível elevado.

Ainda ficou com alguma dúvida? Comente abaixo, estaremos à disposição para orientá-lo e seguiremos compartilhando informações importantes.