Quem nunca ouviu falar sobre um contrato abusivo na hora de locar um imóvel, não é mesmo? Por vezes, isso gera muitos problemas entre locatário e locador.

Por isso, quando se trata de aluguéis de imóveis, tanto inquilinos quanto proprietários devem estar cientes dos direitos e deveres estabelecidos na legislação brasileira. 

No entanto, é bastante comum que alguns contratos de aluguel contenham cláusulas abusivas que colocam o inquilino em desvantagem. Tais cláusulas podem ser prejudiciais e, em muitos casos, ilegais. 

Ao longo deste conteúdo, vamos explicar o que são essas cláusulas abusivas, como identificá-las e o que fazer para se proteger como inquilino ou proprietário.

Boa leitura!

O que são as Cláusulas abusivas?

As cláusulas abusivas são disposições contratuais que impõem condições injustas, desproporcionais ou desvantajosas para uma das partes, geralmente o inquilino. Elas violam os princípios do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil Brasileiro, que buscam garantir equilíbrio nas relações contratuais.

O artigo 51 do Código de Defesa do Consumidor menciona especificamente as cláusulas que podem ser consideradas abusivas, como aquelas que estabelecem obrigações que colocam o consumidor em desvantagem exagerada. Nos casos de contratos de aluguel, o inquilino é considerado a parte mais vulnerável, o que justifica uma atenção especial para evitar abusos.

Exemplos de Cláusulas abusivas em contratos de aluguel

Listamos a seguir alguns tipos de cláusulas abusivas presentes em contratos de locação!

1- Exigência de pagamento antecipado de aluguéis de longos períodos

Embora seja comum solicitar um depósito de garantia como caução ou até mesmo um fiador, o pedido de pagamento antecipado de vários meses de aluguel pode ser abusivo. 

A Lei do Inquilinato (8.245/91), em seu artigo 42, trata da possibilidade de exigir caução, mas não estabelece a obrigação de pagamento de aluguel adiantado por períodos longos, como seis meses ou mais, sem uma justificativa razoável.

2- Multas desproporcionais por descumprimento contratual

Muitas vezes, os contratos de aluguel preveem multas muito altas em caso de rescisão antecipada do contrato. De acordo com o artigo 413 do Código Civil, a multa por inadimplemento ou rescisão de contrato deve ser proporcional ao tempo restante do contrato, evitando penalizações excessivas. Multas de 3 a 6 meses de aluguel, por exemplo, podem ser consideradas abusivas.

3- Cláusulas que impedem o locatário de realizar benfeitorias no imóvel

Embora seja comum que o locador exija consentimento prévio para qualquer reforma no imóvel, algumas cláusulas que proíbem qualquer tipo de benfeitoria, mesmo as de pequeno porte e que não danifiquem a estrutura do imóvel, podem ser abusivas. Isso pode limitar o uso adequado do imóvel e afetar a qualidade de vida do inquilino, gerando um desequilíbrio entre as partes.

4- Imposição de juros altíssimos em caso de atraso no pagamento

O Código Civil Brasileiro, em seu Artigo 406, estabelece que, em casos de inadimplemento, os juros devem estar dentro de limites razoáveis. Taxas de juros acima de 1% ao mês, por exemplo, podem ser consideradas abusivas, pois violam o princípio da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

5- Cláusulas que transferem custos excessivos para o inquilino

Existem contratos que transferem para o inquilino despesas que, por lei, são de responsabilidade do proprietário. Alguns exemplos incluem a cobrança de taxas de manutenção do imóvel, reformas estruturais ou até mesmo impostos como o IPTU.

Essas cláusulas podem ser questionadas judicialmente, uma vez que o Código Civil estabelece que o locador deve arcar com as despesas relacionadas à estrutura do imóvel.

No entanto, como podemos identificar tais cláusulas abusivas nos contratos de aluguel? Saiba mais abaixo!

Como identificar as Cláusulas abusivas?

Identificar cláusulas abusivas em contratos de aluguel não é uma tarefa das mais fáceis, especialmente para quem não tem familiaridade com o assunto.

Porém, alguns sinais podem facilitar a identificação dessas condições, como:

. Leitura atenta: leia o contrato com cuidado e preste atenção em todas as condições estabelecidas, principalmente aquelas que impõem obrigações desproporcionais ou que limitam seus direitos.

. Comparação com a lei: verifique se as condições do contrato estão de acordo com o que estabelece o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor.

. Consultoria jurídica: caso tenha dúvidas, procure um advogado especializado em Direito Imobiliário para revisar o contrato e esclarecer se alguma cláusula é abusiva.

O que fazer quando encontrar Cláusulas abusivas?

Se você encontrar cláusulas abusivas em um contrato de aluguel, há algumas medidas que podem ser tomadas para proteger os seus direitos!

Negociar com o locador
A primeira atitude pode ser uma tentativa de renegociar as cláusulas diretamente com o proprietário do imóvel. Muitas vezes, ele pode estar disposto a modificar condições para evitar problemas legais.

Recorrer ao PROCON ou à justiça
Se a negociação não for possível ou o proprietário se recusar a alterar o contrato, o inquilino pode recorrer ao PROCON para fazer a reclamação. Caso a situação não se resolva de maneira amigável, é possível entrar com uma ação judicial para anular as cláusulas abusivas com base na legislação vigente.

Ação de revisão contratual
O inquilino pode ingressar com uma ação de revisão contratual com o objetivo de diminuir ou anular as cláusulas prejudiciais. Essa ação é fundamentada no princípio do equilíbrio nas relações contratuais e na proteção do consumidor.

Bem, chegamos ao final deste conteúdo, e agora você já sabe como identificar cláusulas abusivas nos contratos de aluguel de imóveis bem como quais medidas tomar nesses casos.

Lembre-se também de contar com a ajuda de profissionais especializados em Direito Imobiliário, como a Bernadi, referência na advocacia imobiliária em toda a região metropolitana de Porto Alegre e no estado do Rio Grande do Sul. 

Se ficou com dúvidas, não hesite em nos contatar aqui!