A aquisição de um imóvel está entre os grandes sonhos da vida de uma pessoa, seja ele na planta ou pronto. Em ambos os casos, é indispensável realizar um bom estudo sobre as condições, a fim de avaliar uma série de fatores antes de concluir a compra.

No presente artigo, o foco será a compra de imóveis na planta, um método muito procurado por aqueles que procuraram descontos ou valores de entrada mais baixos para aquisição de imóveis.

Sendo assim, aqui o leitor encontrará informações sobre:

1. Como funciona a aquisição de um imóvel na planta?
2. Quais cuidados tomar nessas aquisições?
3. Quais as possibilidades de devolução e o que diz a lei sobre o tema?
4. Como o poder judiciário vem se posicionando sobre o assunto?

COMO FUNCIONA A AQUISIÇÃO DE UM IMÓVEL NA PLANTA?

O comprador que realiza a compra de um imóvel na planta, inicialmente, está adquirindo a promessa de entrega, uma expectativa. Por isso, deve ficar atento aos riscos do negócio, mesmo que as construtoras ofereçam um valor bem mais baixo do que seria cobrado pelo imóvel pronto.

Portanto, ao comprar “na planta”, o comprador assume certos riscos. As formas de aquisição podem ser à vista, financiado ou por meio de consórcio.

Em média, o valor de entrada gira em torno de 15% até 40%, mostrando-se o grande atrativo do estilo de negócio.

No entanto, os transtornos são mais frequentes do que se imagina e nos casos mais graves, o comprador se arrepende e desiste da compra.

Diante disso, nos tópicos seguintes vamos abordar as situações de distrato de imóvel na planta, conforme a Lei do Distrato.

QUAIS CUIDADOS TOMAR NESSAS AQUISIÇÕES?

Como em qualquer negócio jurídico, o comprador deve levantar informações e checar uma série de variáveis antes de efetivamente comprar, principalmente imóveis na planta, como:

1. Informar-se sobre a reputação da imobiliária, incorporadora ou construtora com a qual está negociando;
2. Verificar se a empresa está devidamente cadastrada nos órgãos competentes como Receita Federal, Junta Comercial, Prefeitura Municipal;
3. Verificar se a vendedora tem as certidões negativas de protestos e de tributos a fim de verificar se não está muito comprometida em débitos;
4. Visitar o local onde será o empreendimento, se já foi iniciado verificar como andam as obras e o imóvel modelo;
5. Solicitar as cópias do Registro de Incorporação, dos alvarás do empreendimento e licenças de construção;
6. Verificar o memorial descritivo do imóvel e as demais condições contratuais;
7. Visitar outros empreendimentos da empresa vendedora, outros condomínios e conversar com as pessoas sobre a qualidade dos imóveis e da pontualidade nas entregas;
8. Fazer um planejamento financeiro da compra, considerando o momento de receber as chaves, isso porquê, em muitos casos a pessoa paga aluguel e deverá pagar também os valores da entrada, mesmo que parcelada;
9. Manter uma reserva financeira financeiramente para o caso de atraso na entrega das chaves, o que, muitas vezes, pode se estender por até seis meses após o prazo previsto. lembrando que após a extensão do prazo de prorrogação legalmente previsto, há possibilidade de ações judiciais para indenização, inclusive dos valores de eventuais aluguéis.

QUAIS AS POSSIBILIDADES DE DEVOLUÇÃO E O QUE DIZ A LEI SOBRE O TEMA?

O instrumento legal utilizado é o distrato imobiliário. Basicamente, é a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel e pode partir tanto por iniciativa do comprador ou da incorporadora.

A rescisão do contrato é um direito de ambas as partes e previsto nas cláusulas do documento. Acompanham a essa rescisão contratual algumas obrigações, como:

● Devolução de valores já pagos, e;
● Cobrança de multa (de acordo com as cláusulas penais).

Essa ferramenta jurídica poderá ser utilizada quando?

● Descumprimento contratual (inadimplência, atraso na entrega, dentre outros);
● Acordo entre as partes pelo encerramento da relação.

Dito isso, com base na Lei 13.786/2018 confira alguns detalhes importantes que ocorrem ao tomar essa decisão:

1. Conforme citamos, o atraso na entrega pode ser de até 180 dias sem incorrer em nenhuma penalidade.
2. O comprador tem o prazo de arrependimento de até 7, dias caso tenha fechado contrato fora da empresa, ou seja, em uma feira de imóveis ou stand. Nesse caso, não pagará nada pela desistência;
3. O valor da multa por desistência é de até 50% das quantias já pagas, dentro do regime de afetação (casos de incorporação imobiliária) e até 25% fora deste regime;
4. A incorporadora ou construtora pode reter de 5% a 6% de taxa de corretagem;
5. O prazo para pagamento dos valores ao consumidor é de 30 dias para imóveis com patrimônio de afetação e 180 dias para outros empreendimentos;
6. Existe a possibilidade de revenda da unidade por parte do comprador, realizando a cessão dos direitos e deveres do contrato de financiamento para outra pessoa.
7. O comprador tem até o momento da entrega das chaves para desistir da compra, se for após, a negociação passará a ser com a instituição financeira que realizou o financiamento do imóvel, no caso de financiamento.

COMO O PODER JUDICIÁRIO VEM SE POSICIONANDO SOBRE O ASSUNTO?

Com o objetivo de uniformizar as teses sobre atrasos na entrega de imóveis na planta, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), fixou os temas 970 e 971:

Tema 970: “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”
Tema 971: “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”

Além desses, há outros entendimentos do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que devem ser avaliados conforme as peculiaridades de cada caso.

Outra orientação importante é a analisar detalhada do contrato, a fim de identificar as possíveis irregularidades e assim, buscar a solução que melhor se aplica aquela situação.

Muitas vezes a rescisão contratual ocorre ainda na via administrativa, sem a necessidade de qualquer ação judicial.

O escritório Bernardi Advogados se dedica a diversas demandas desse mercado, garantindo assessoria jurídica de nível elevado.

Ainda ficou com alguma dúvida? Comente abaixo, estaremos à disposição para orientá-lo e seguiremos compartilhando informações importantes.