O agravamento da crise econômica promovida pela pandemia do COVID19 evidenciou um problema que já ocorria em vários casos, o desequilíbrio financeiro dos contratos imobiliários, principalmente os de locação. Nesse ponto, a maioria dos contratos são atualizados monetariamente pelo índice do IGPM (Índice Geral de Preços do Mercado), ocorre que tal atualização pode levar os locatários e compradores a suportar custos acima da sua capacidade de pagamentos.
Diante dessa situação, cogita-se a substituição do IGPM por outros índices que possam equilibrar os efeitos da crise, como por exemplo o IPCA.

Certamente trata-se de um assunto relevante para os proprietários de imóveis e locatários, sobre o qual trataremos a seguir. Confira.

O QUE É IGPM E IPCA?

O IGPM (Índice Geral de Preços do Mercado) é um índice composto que serve para orientar o mercado quanto aos efeitos inflacionários. Administrado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), consiste na média de três outros índices, quais sejam, IPA, IPC e INCC e obtido pela aplicação de uma fórmula de cálculo. Trata-se de um índice que costuma apresentar bastante oscilação em relação a outros e muito utilizado para reajuste dos contratos de locação de imóveis, pela aplicação do acumulado em doze meses para corrigir os aluguéis.
Quanto ao IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), trata-se de um índice estabelecido, administrado pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) e utilizado para medir a inflação com base na variação de preços de bens e serviços do mercado.
É um índice que leva em consideração o consumo nas seguintes categorias, alimentação e bebidas, artigos de residência, comunicação, despesas pessoais, educação, habitação, saúde e cuidados pessoais, transportes e vestuário.
Portanto, um índice mais consistente, também utilizado para corrigir monetariamente valores de forma a recompor o capital e o patrimônio.

QUAIS TIPOS DE CONTRATOS IMOBILIÁRIOS ESSES ÍNDICES SE APLICAM?

A forma de correção monetária dos contratos imobiliários pode ser estabelecida pelos contratantes, com base no princípio da autonomia da vontade das partes. Porém, conforme citamos, o índice mais utilizado nos contratos imobiliários, principalmente nos contratos de aluguel de imóveis comerciais e residenciais, é o IGPM.
Encontramos também a utilização desse índice em contratos de compra e venda de imóveis. Contudo, a crise econômica trouxe uma variação significativa no IGPM, sendo que no ano de 2020 a variação acumulada no ano ultrapassou 20%, e em 2021 já acumula mais de 15%, o que certamente pode desequilibrar um contrato imobiliário podendo torná-lo insolúvel.

QUAIS OS PRINCIPAIS EFEITOS ENTRE UM ÍNDICE E OUTRO?

Os dois índices apresentados nessa matéria, tem mostrado variações consideráveis entre eles. Ao passo que em 2020 o IGPM acumulado chegou ao percentual de 21,97% e em 2021 já acumula alta de 14,39% em maio e o acumulado em 12 meses de 37,04%.
Já o IPCA fechou 2020 em 4,52%, já em 2021 o acumulado em maio fechou em 8,06%.
Nota-se que efetivamente há uma defasagem entre os índices, logo, sendo o IPCA aquele que melhor reflete os efeitos inflacionários, deveria ser aplicado na atualização dos contratos.
Com isso, as vantagens aos locatários ou compradores de imóveis nesses casos seria:
1. Utilização de um índice oficial que efetivamente repõe o poder de compra da moeda;
2. Utilização de um índice administrado pelo próprio Governo;
3. Índice que apresenta maior estabilidade por utilizar a variação de preços do mercado;
4. Oferece aos contratantes maior previsibilidade na hora de planejar as finanças, tanto para quem paga, como para quem recebe;
5. Reduz os riscos de inadimplência face ao fato de não sofrer oscilações bruscas;
6. Traz maior equilíbrio aos contratos evitando o enriquecimento sem causa. Dentre outras.

COMO O PODER JUDICIÁRIO TEM SE POSICIONADO SOBRE O TEMA?

O nosso Código Civil traz dispositivos que preconizam a menor interferência do poder judiciário nas relações contratuais. Porém, quando ocorrem circunstâncias que podem abalar profundamente a relação contratual tornando-a insuportável por uma das partes, ocorre o desequilíbrio contratual, o qual deve ser reequilibrado para manter o negócio.

Após a enorme disparidade entre o IGPM e o IPCA, divulgado em decorrência dos efeitos da pandemia, surgiram vários julgados pelo país, como por exemplo em São Paulo e Rio Grande do Sul, decidindo pela substituição de tais índices.

Porém, algumas decisões dessa natureza, em sede liminar, vêm sendo cassada pelos tribunais em segundo grau, o que poderá levar a discussão aos tribunais superiores que ainda deverão estudar a matéria.

Em março deste ano, duas associações de trabalhadores ajuizaram junto ao STF (Supremo Tribunal Federal) uma ADPF (Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental) a fim de que o tribunal se posicione sobre a substituição dos índices.

Contudo, não havendo repercussão geral em eventuais recursos, há que se avaliar cada caso concreto e os termos contratuais para se definir o melhor caminho para reequilibrá-los, momento em que um profissional especializado poderá auxiliar.

Por fim, face ao fato de ser um assunto que afeta muitas pessoas e negócios, tanto em imóveis residenciais quanto em comerciais, o Congresso Nacional deverá votar o Projeto de Lei nº 1026/2021 para considerar o IPCA, índice oficial, na correção dos contratos de aluguel. Se aprovado poderá trazer maior equilíbrio aos contratos imobiliários.

O escritório Bernardi Advogados se dedica a diversas demandas desse setor, garantindo assessoria jurídica de nível elevado.
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