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Conheça os diferentes tipos de Financiamentos Habitacionais e entenda o impacto da amortização

Entenda tudo sobre os tipos de financiamentos habitacionais e o impacto da amortização

O financiamento habitacional é uma das alternativas amplamente utilizadas por brasileiros que desejam adquirir a casa própria. 

Nesse sentido, existem diferentes modalidades de financiamento disponíveis no mercado, cada uma com características específicas que influenciam diretamente na forma de amortização da dívida. 

Compreender essas diferenças é essencial para fazer uma escolha alinhada ao seu perfil financeiro e objetivos de longo prazo.

Por isso, ao longo deste texto, vamos entender mais sobre os principais  tipos de financiamentos habitacionais existentes no Brasil e saber como a amortização impacta cada um deles. Confira!

Principais tipos de financiamento habitacional no Brasil

Aqui no Brasil existem três tipos de sistemas que regulam os financiamentos habitacionais com características próprias, sendo eles:

Sistema Financeiro de Habitação (SFH): regulamentado pelo governo federal, o SFH é destinado a pessoas físicas e utiliza recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

 Entre as características do SFH estão:

  • Valor máximo de avaliação do imóvel de R$950 mil para Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo e Distrito Federal, e R$800 mil para os demais estados.
  • Prazo de quitação de até 35 anos (420 meses).
  • Possibilidade de utilizar o FGTS para amortização ou quitação do saldo devedor.

Sistema Financeiro Imobiliário (SFI): voltado para imóveis de alto valor ou que não se enquadram nas regras do SFH, o SFI é mais flexível em termos de negociação entre as partes. 

Diferentemente do SFH, não há limite máximo para o valor do imóvel, e as taxas de juros tendem a ser mais elevadas. Até 2021, não era permitido o uso do FGTS para amortização no SFI, mas essa possibilidade foi autorizada recentemente.

Programas Habitacionais do governo: destinados a famílias de baixa renda, esses programas oferecem condições facilitadas para a aquisição da casa própria, como juros reduzidos e subsídios. Um exemplo é o programa “Minha Casa, Minha Vida”, que atende diferentes faixas de renda com condições específicas.

Sistemas de Amortização e suas particularidades

A amortização refere-se ao processo de redução gradual do saldo devedor de um financiamento por meio de pagamentos periódicos. Aqui no Brasil, os principais sistemas de amortização utilizados em financiamentos habitacionais são:

Sistema de Amortização Constante (SAC): nesse sistema, o valor da amortização é constante ao longo do tempo, enquanto os juros diminuem gradativamente. Isso resulta em parcelas iniciais mais altas, que vão se reduzindo ao longo do período de financiamento. 

Uma vantagem do SAC é que o saldo devedor diminui mais rapidamente, o que pode resultar em menor pagamento total de juros.

Tabela Price (Sistema Francês de Amortização): caracteriza-se por parcelas de valor fixo durante todo o período de financiamento. Inicialmente, a maior parte da parcela é composta por juros, com a amortização aumentando gradualmente. Embora as parcelas sejam constantes, o montante total pago em juros tende a ser maior em comparação ao SAC.

Sistema de Amortização Crescente (Sacre): combina características do SAC e da Tabela Price. As parcelas iniciais são menores e aumentam ao longo do tempo, seguindo um índice de correção. É menos comum no mercado, mas pode ser uma alternativa para quem espera aumento de renda no futuro.

Como a escolha do Sistema de Amortização impacta o financiamento

A escolha do sistema de amortização influencia diretamente o valor das parcelas e o montante total pago ao final do financiamento. 

No Sistema de Amortização Constante, apesar das parcelas iniciais serem mais altas, o saldo devedor reduz-se mais rapidamente, resultando em menor pagamento de juros ao longo do tempo. 

Já na Tabela Price, as parcelas constantes podem facilitar o planejamento financeiro mensal, porém o custo total com juros tende a ser maior.

É muito importante avaliar sua capacidade financeira atual e futura ao escolher o sistema de amortização. Se você dispõe de uma renda estável e consegue arcar com parcelas iniciais mais elevadas, o SAC pode ser mais vantajoso. Por outro lado, se prefere parcelas iniciais menores e está ciente do maior custo total, a Tabela Price pode ser uma boa opção.

Portanto, como exploramos até aqui, entender as diferentes modalidades de financiamento habitacional e os sistemas de amortização disponíveis, é fundamental para tomar uma decisão alinhada às suas condições financeiras. 

Lembre-se de considerar fatores, como valor do imóvel, prazo de financiamento, taxa de juros e sua capacidade de pagamento ao escolher a opção mais adequada.

Caso você tenha dúvidas maiores em relação a documentos e outras burocracias relacionadas aos financiamentos habitacionais, consulte um dos advogados especialistas da Bernardi Advocacia.

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