É natural do ser humano a busca de um lugar seguro para se abrigar e proteger sua família ou instalar seu trabalho. Com base nessa ideia que muitas pessoas procuram nas cidades ou grandes centros urbanos adquirir um imóvel, mesmo que financiado.
Diante disso, os financiamentos de imóveis sempre foram motivos de preocupação para os mutuários, face ao fato de que em determinados períodos, com altas taxas de inflação que vivemos, pagar as prestações exigia um esforço enorme e compromete a renda das famílias.
Logo, ao financiar um imóvel, mesmo com certa estabilidade da moeda, os índices de correção monetária e juros aplicados nos contratos devem ser minuciosamente pensados, seja pela utilização da Taxa Referencial (TR) ou pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), pois existem diferenças consideráveis entre eles, de acordo com as características de cada financiamento de imóveis.
Trata-se de um tema técnico, mas de extrema importância para os mutuários e demais pessoas que pretendem comprar um imóvel financiado. Nesse artigo falaremos sobre:
1. Como funcionam os financiamentos baseados na Taxa Referencial (TR)?
2. Como funcionam os financiamentos baseados no IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo)?
3. Quais as principais diferenças entre esses dois índices?
4. Dicas que podem ajudar na hora de assinar um contrato de financiamento.
Diante disso, explicaremos melhor esses itens abaixo.
COMO FUNCIONAM OS FINANCIAMENTOS BASEADOS NA TAXA REFERENCIAL (TR)?
A TR foi criada em 1991 através da Lei 8.177 com o Plano Econômico Collor II para controlar os índices de inflação e corrigir os depósitos das cadernetas de poupança. Alterada em 1993 pela Lei 8.660, antes mesmo do início do Plano Real, a qual estabeleceu novas regras para formação e divulgação do índice pelo Banco Central do Brasil.
Vários outros índices surgiram e são utilizados para medir a inflação e corrigir contratos, mas a TR ainda é usada para correção monetária dos financiamentos de imóveis, Fundo de Garantia, cadernetas de poupança.
Diante disso, a TR vem como previsão legal para correção monetária em Leis Especiais, como a que regula o FGTS, fundo que destina recursos para financiamento de habitações no país.
Da mesma forma, o artigo 18-a da Lei 8.177/91, estabelece que os contratos firmados a partir do ano de 2006, com entidades que utilizam recursos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e do Sistema Financeiro de Saneamento (SFS) poderão ter cláusulas de atualização com base nos rendimentos da poupança, a qual é composta pela TR.
Quanto à formação da TR, o Banco Central é responsável pelo cálculo com base na média dos juros pagos pelas instituições financeiras no Brasil.
Outro ponto é que a TR somente pode ser utilizada em contratos com prazo de vencimento superior a três meses.
Lembrando que as taxas anuais de juros para financiamento de imóveis pós fixadas e referenciadas na TR, praticadas em setembro/2021 pelas instituições financeiras são:
Classificadas por ordem crescente de taxa
Modalidade: Pessoa física – Financiamento imobiliário com taxas de mercado
Tipo de encargo: Pós-fixado referenciado em TR
Período: Setembro – 2021
COMO FUNCIONAM OS FINANCIAMENTOS BASEADOS NO IPCA (ÍNDICE DE PREÇOS AO CONSUMIDOR AMPLO)?
Os financiamentos baseados no IPCA são diretamente afetados pelos efeitos inflacionários que ocorrem na nossa economia e podem ter elevações de preço significativas em determinados períodos, principalmente em crises econômicas.
Isso se explica pelo fato da composição do índice se basear na variação mensal dos preços dos bens e serviços fornecidos aos consumidores.
Logo, o IPCA, administrado pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) baseia-se no consumo das famílias que recebem até quarenta salários mínimos, levando em consideração a média de preços dos alimentos, despesas com comunicação, educação, saúde, habitação, transporte, despesas pessoais, vestuário, dentre outras.
A título de informação para análise, o índice do IPCA acumulado de setembro de outubro/2020 a setembro de 2021 totalizou 10,15% e o acumulado de 2021 já chega a 6,90% (Fonte IBGE).
Levando em consideração que os financiamentos de imóveis costumam ser feitos a longo prazo, com a utilização do IPCA para corrigir tais contratos pode trazer sobressaltos nos valores das parcelas, dependendo dos índices inflacionários a serem aplicados em cada período.
QUAIS AS PRINCIPAIS DIFERENÇAS ENTRE ESSES DOIS ÍNDICES?
Conforme citamos acima, tomando por base a forma de composição dos dois índices, as principais diferenças entre eles são:
1. A TR é formada pela média de juros das instituições financeiras, enquanto que o IPCA se baseia na evolução dos preços dos bens e serviços ao consumidor;
2. O IPCA reflete melhor os índices de inflação, enquanto que a TR, devido a sua composição, não apresenta índice negativo por conta da vedação legal;
3. A TR é calculada e administrada pelo Banco Central, enquanto que o IPCA é pesquisado, calculado e administrado pelo IBGE.
DICAS QUE PODEM AJUDAR NA HORA DE ASSINAR UM CONTRATO DE FINANCIAMENTO
A compra de um imóvel é uma atividade que requer muito planejamento financeiro, pesquisas de mercado e uma série de cálculos, além é claro, da análise das características de cada imóvel e do custo/benefício.
Com isso, podemos citar algumas dicas antes de assinar um contrato de financiamento:
1. Visitar os empreendimentos de cada incorporadora ou imobiliária;
2. Emitir as certidões negativas e de protestos do imóvel e do vendedor, seja ele pessoa física ou jurídica;
3. Verificar se o imóvel em negociação é “na planta” ou se já está construído e com a liberação da certidão de Habite-se;
4. Vistoriar o imóvel, de preferência, acompanhado de um especialista;
5. Tudo certo com o imóvel é hora de passar para as questões financeiras:
a. Verificar as taxas de juros e de correção monetária aplicáveis em cada instituição financeira;
b. Fazer o planejamento financeiro para o pagamento da entrada;
c. Considerar a utilização dos saldos do FGTS;
d. Se preparar para as custas cartoriais;
e. Verificar o Custo Efetivo Total, bem como, despesas com seguros e taxas de administração que compõe o financiamento;
f. Considerar fazer a portabilidade de dívidas e transferência de investimentos para a instituição financeira que oferece melhores condições para financiamento;
g. Avaliar a participação no Open Bank, isso poderá fazer com que muitas instituições financeiras públicas e privadas ofereçam linhas de financiamentos.
Avaliados todos os pontos citados nesse tema, há que se em mente que a compra de um imóvel financiado exige a análise de questões financeiras, comerciais, construtivas e legais, de forma que um bom profissional especializado poderá auxiliar nas questões burocráticas como análise dos contratos de compra e venda, contratos de financiamento de imóveis, registros, escrituras e licenças, a fim de evitar eventuais prejuízos.
O escritório Bernardi Advogados se dedica a diversas demandas desse mercado, garantindo assessoria jurídica de nível elevado.
Ainda ficou com alguma dúvida? Comente abaixo, estaremos à disposição para orientá-lo e seguiremos compartilhando informações importantes.
