Uma grande parte da população brasileira vive em imóveis locados, bem como, uma infinidade de estabelecimentos comerciais, indústrias e prestadores de serviço montam seus negócios locando imóveis.

Diante disso, os contratos de locação têm como base legal principal, a Lei 8245/91, a qual disciplina a relação locatícia entre as partes. Em especial, o artigo 18 que trata da possibilidade de reajustar o valor das locações de comum acordo a qualquer tempo e o 19 que oportuniza a revisão judicial dos valores.

A pandemia do COVID19 evidenciou algo que já ocorria durante as crises econômicas passadas, que é o desequilíbrio contratual que pode causar uma prestação impossível pela redução nas fontes de renda por decréscimo da atividade econômica, altas taxas de juros e inflação elevada. Ou seja, motivos suficientes para rever os preços dos aluguéis.

Assunto muito importante para locadores e locatários possam entender e pensar no reequilíbrio. Nesse artigo falaremos sobre:

1. O que é prestação impossível?
2. O que a lei de locações fala sobre ações de reajustes?
3. O índice de IGPM pode ser motivo para revisão de reajustes?

Diante disso, explicaremos melhor esses itens abaixo.

O QUE É PRESTAÇÃO IMPOSSÍVEL?

A prestação torna-se impossível quando por certas circunstâncias o devedor não consegue cumprir com a obrigação.

Estabelece o artigo 248 do nosso código civil que se a prestação do fato se tornar impossível por culpa do devedor, este deverá indenizar o credor por perdas e danos, caso contrário, sem culpa, a obrigação se resolverá.

Esta é uma das teorias que poderá se aplicar aos casos de locação de imóveis, principalmente os comerciais, onde os decretos de fechamento fizeram com que as operações que geram a renda do negócio fossem bruscamente interrompidas, levando a uma prestação impossível de ser cumprida, sem culpa do devedor e portanto, motivo de revisão contratual para reequilíbrio ou resolução da obrigação.

O QUE A LEI DE LOCAÇÕES FALA SOBRE AÇÕES DE REAJUSTES?

Os contratos de locação são geralmente de obrigação continuada e com isso, a obrigação de pagar é diferida ao longo do tempo de vigência.

Conforme citamos, há a previsão legal na Lei de locações nº 8245/91, em seu artigo 18, os reajustes de valores das mensalidades ou o ajustamento de novos valores para a locação, desde que convencionado entre as partes.

Já no artigo 19 da referida Lei, caso as partes não cheguem em um acordo quanto aos reajustes ou atualizações, poderão buscar a mediação do poder judiciário, o qual definirá com base no ordenamento jurídico aplicável ao caso concreto.
Diante disso, podem ser motivos de interferência do Juízo:

1. Prestações impossíveis que causam para devedor extremo esforço fazendo com que este não consiga cumprir com as obrigações;
2. Aplicação da teoria da imprevisão, quando algo ocorre inesperadamente afetando sobremaneira as condições contratadas após o início da vigência;
3. Onerosidade excessiva causada por fatos relevantes desequilibrando o contrato.
Conforme citamos, muitos decretos de fechamento de estabelecimentos que ocorreram durante a pandemia podem enquadrar contratos de locação nas situações acima citadas e ensejar uma revisão contratual judicial, de forma a reequilibrar tais contratos.

O ÍNDICE DE IGPM PODE SER MOTIVO PARA REVISÃO DE REAJUSTES?

Tendo em vista o IGPM ser o índice mais utilizado para reajustar os contratos de locação, bem como, ter sofrido fortes alterações no último ano, pois ultrapassou os 37% no acumulado, enquanto que o IPCA ficou em torno de 8% pode ser motivo de revisão contratual.

Em que pese o fato do ordenamento jurídico apontar pela menor interferência do judiciário nas relações contratuais, podemos observar que nesses casos, a diferença entre um índice e outro ultrapassa trinta por cento e pode colocar o locatário em extremo desequilíbrio em relação ao locador.

Tal desequilíbrio, se persistir, pode tornar a prestação impossível de ser cumprida, motivo de revisão judicial.

Diante disso, e do fato da economia ter alavancado o IGPM em níveis insuportáveis pelos locatários, o judiciário se posicionou em vários julgados pela substituição pelo IPCA e outros que guardem melhor relação com os índices inflacionários de forma a trazer o reequilíbrio contratual. Porém, não houve entendimento pacificado, o que levou a discussão ao STF para análise, a qual aguarda conclusão.

Por fim, independente da resolução quanto a utilização do índice de correção, é essencial analisar o caso concreto para aplicação de revisões judiciais com base na onerosidade excessiva e na teoria da imprevisão, matérias que podem ser avaliadas por um especialista.

O escritório Bernardi Advogados se dedica a diversas demandas desse mercado, garantindo assessoria jurídica de nível elevado.

Ainda ficou com alguma dúvida? Comente abaixo, estaremos à disposição para orientá-lo e seguiremos compartilhando informações importantes.