Como funciona o regime normal de tributação para incorporações imobiliárias?

As empresas incorporadoras imobiliárias podem optar tanto pelo regime especial de tributação quanto pelo regime normal, de acordo com as características de cada pessoa jurídica. Tal possibilidade foi concedida pela legislação fiscal, face ao fato da construção civil gerar muitos empregos e construir empreendimentos para pessoas de baixa renda.
Diante dessas situações, foi preciso estabelecer parâmetros e incentivos fiscais para manter as operações econômicas das incorporadoras em pleno funcionamento.
A edição da Lei 13970/2019, promoveu recentes alterações para o setor, de forma a incrementar os negócios.

Certamente um assunto relevante para as empresas incorporadoras imobiliárias, sobre o qual trataremos a seguir.
Confira!

O que são incorporações imobiliárias?

As incorporações imobiliárias consistem no conjunto de atividades voltadas para a edificação de unidades imobiliárias autônomas residenciais ou comerciais.
Tais atividades são desenvolvidas por incorporadoras ou construtoras de obras civis. Com isso, as incorporações devem ser registradas por contratos especificando variáveis como:
1. Localização do empreendimento;
2. Finalidade das unidades imobiliárias;
3. Área total do empreendimento, definindo também a externa, interna, de uso comum e privativo;
4. Número de unidades a serem construídas;
5. Preços mínimos e máximos de cada unidade, de acordo com as características de cada uma.

Com base nos contratos, as incorporações imobiliárias são registradas em cartório e poderão começar a ser vendidas na fase de construção ou na própria planta.
Tais possibilidades são previstas legalmente, principalmente, pelo fato da responsabilidade civil estar detalhadamente descrita nos documentos e prospectos da obra.

Quais os tributos incidem sobre essas operações?

As operações envolvendo as incorporações imobiliárias são tributadas na forma da legislação vigente, a qual estabelece os seguintes tributos:
1. Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ);
2. Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL);
3. Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público (PIS/Pasep);
4. Contribuição para Financiamento da Seguridade Social (COFINS).
Quando as construtoras também assumem o papel de incorporadoras imobiliárias, poderá haver ainda a incidência:
1. ISSQN (Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza), sobre os serviços de construção civil realizados no empreendimento, sobre os quais as alíquotas são variáveis de acordo com cada município, em média de 5%.

Lembrando que as incorporadoras podem optar pela tributação normal do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS pelo regime tributário do lucro presumido, lucro real ou simples nacional dependendo das características de cada pessoa jurídica.
Por outro lado, podem também apurar, calcular e recolher os tributos pelo regime especial de tributação RET. Nesse caso, as alíquotas aplicáveis variam de 1 a 4% sobre os valores efetivamente recebidos das vendas das unidades imobiliárias da incorporação.

Quais as formas de cálculo dos impostos e contribuições sobre incorporações imobiliárias?

Regime Especial de Tributação RET.
Conforme citamos acima, as incorporações imobiliárias podem ser tributadas pela legislação federal e participar do regime especial de tributação RET.
Trata-se de uma forma de unificação de tributos para apurar, calcular, declarar e recolher os impostos e contribuições sociais com alíquotas mais brandas, as quais variam de 1 a 4% sobre as receitas decorrentes de incorporações imobiliárias de unidades residenciais.
Trata-se de um incentivo fiscal com adesão opcional e irretratável pelas empresas incorporadoras que engloba o IRPJ, CSLL, PIS e COFINS.
Para as incorporações com alíquotas de 4%, a divisão tributária é a seguinte:
1. 1,71% de COFINS;
2. 0,37% de PIS/Pasep;
3. 1,26% de IRPJ; e
4. 0,66% de CSLL.

Regime tributário do Lucro Presumido.
Nesse regime tributário a pessoa jurídica ao optar no início de cada exercício fiscal fica sujeita a aplicação de percentuais sobre a receita bruta, gerando assim a base de cálculo presumida.
A forma de cálculo para a composição da base de cálculo se dá de acordo com a atividade econômica de cada empresa e na maioria dos casos é de 32% sobre a receita bruta. Nessa base de cálculo as alíquotas são:
1. De 15% relativos ao IRPJ (Imposto de Renda da Pessoa Jurídica);
2. De 9% a título de CSLL (Contribuição Social Sobre o Lucro Líquido).

A pessoa jurídica que optar pelo lucro presumido é obrigada a recolher as contribuições para o PIS e COFINS sob a forma cumulativa nas seguintes alíquotas sobre a receita bruta:
1. PIS a alíquota de 0,65%;
2. COFINS a alíquota de 3,0%.

Regime tributário do Lucro Real.
A pessoa jurídica que optar pelo regime tributário do Lucro Real, no início de cada exercício fiscal, deverá recolher o IRPJ e a CSLL sobre o lucro líquido efetivamente apurado no período. Note-se que nesse caso não será aplicado o percentual presumido de lucro sobre a receita.
A forma de apuração do lucro real leva em consideração o total das receitas brutas menos os impostos, custos e despesas com a atividade econômica.
Nesse regime, caso se apure prejuízo fiscal não há recolhimento de IRPJ e CSLL, gerando assim um crédito fiscal para deduzir em períodos futuros.
As alíquotas sobre o Lucro Líquido são:
1. 15% de IRPJ sobre o lucro real mais 10% a título de adicional em alguns casos;
2. 9% a título de CSLL sobre o lucro real.
Nesse regime, a pessoa jurídica é obrigada ao recolhimento das contribuições ao PIS e COFINS sob a forma não cumulativa, aplicando as alíquotas sobre a base de cálculo das contribuições formada pelas receitas brutas menos os créditos pelas compras e outras despesas/custos.
Sobre as bases de cálculo de PIS e COFINS as alíquotas são:
1. 1,65% de PIS;
2. 7,60% de COFINS.
Diante disso, as formas de cálculo, registro, controle e apuração dos tributos é bem mais complexa e exige bons sistemas de controle para evitar erros e atender as obrigações acessórias exigidas pelo Fisco.

Regime tributário do Simples Nacional.
Esse regime tributário é aplicável para as pessoas jurídicas que atendem certos requisitos, como por exemplo os limites anuais de faturamento, os quais são restritos.
Com isso, os principais requisitos são:
1. Receita bruta anual não pode ultrapassar 4,8 milhões de reais;
2. A pessoa jurídica deve estar regular junto ao FISCO e em dia com o INSS;
As empresas não podem exercer as seguintes atividades: financeiras, importação de combustíveis, distribuição de energia, fabricação de veículos, locação de imóveis, serviços de transporte, cessão ou locação de mão de obra, operações por atacado com cigarros, refrigerantes e bebidas alcoólicas, que tenham capital em órgãos públicos, dentre outras.

Trata-se de um regime tributário para simplificar a apuração, controle e pagamentos dos impostos através da unificação de tributos em guia de recolhimento única.
Nesse regime as alíquotas seguem a tabela oficial publicada pelo Governo, e variam de acordo com a atividade econômica de cada pessoa jurídica.
Conforme podemos perceber, o Regime Tributário Especial é efetivamente um benefício fiscal. Porém, a fim de evitar prejuízos e o aumento nos custos dos empreendimentos é necessário uma avaliação de cada caso concreto para definir o melhor modelo, principalmente, porque o RET é irretratável e irrevogável, não permitindo o ressarcimento ou compensação de tributos que compõem o grupo tributário.

O escritório Bernardi e Advogados Associados se dedica a diversas demandas desse setor, garantindo assessoria jurídica de nível elevado.
Ainda ficou com alguma dúvida? Comente abaixo, estaremos à disposição para orientá-lo e seguiremos compartilhando informações importantes.