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Amortização negativa: Como esse fenômeno ocorre nos contratos imobiliários?

Muitas pessoas sonham com a aquisição da casa própria ou com imóveis para iniciar um negócio. Porém, a maioria dessas operações são realizadas através do financiamento imobiliário ofertado por instituições financeiras públicas e privadas.

Os contratos de financiamento de imóveis geralmente são realizados por longo período de tempo, resultando em dez, quinze e até mais de trinta anos para pagar. Com isso, o modelo de contratação é extremamente importante, bem como, a forma de amortização da dívida.

Algumas instituições financeiras têm adotado a prática de cobrar juros adicionais pelo atraso ou falta de pagamento das parcelas do financiamento, e isso, pode acabar gerando amortização negativa ou falsa amortização, vedada pelo poder judiciário.

No momento que o mutuário não consegue pagar ou atrasa as parcelas, os juros não pagos acabam sendo juntados com os juros adicionais e recompondo o saldo devedor, podendo gerar os juros sobre juros, também conhecido como anatocismo.

Assunto de extrema importância para construtoras, incorporadoras, mutuários e demais pessoas que estão pensando em adquirir imóveis. Nesse artigo falaremos sobre:

1. O que é amortização?
2. O que é amortização negativa?
3. Como ocorre a amortização negativa nos contratos imobiliários?
4. Quais as consequências desse fenômeno nos contratos imobiliários?

Diante disso, explicaremos melhor esses itens abaixo.

O QUE É AMORTIZAÇÃO?

A amortização consiste no processo pelo qual se extingue uma dívida através de pagamentos periódicos e regulares.

É através da amortização que se realiza a quitação de uma dívida representada por empréstimos ou financiamentos mediante a remuneração ou não do capital com juros.

Geralmente os sistemas de amortização de dívidas são compostos por:

1. Valor principal contratado;
2. Prazo para pagamento representado pelos vencimentos das parcelas;
3. Sistema de aplicação de juros e as taxas aplicadas;
4. Forma de correção monetária com os respectivos índices;
5. Valor das parcelas periódicas.

Os sistemas mais utilizados de amortização de empréstimos e financiamentos são o sistema PRICE e o SAC.

No sistema PRICE, também conhecido como sistema francês, os valores das parcelas a serem pagas são iguais até o final do contrato e geralmente são menores que no sistema SAC. Porém, face ao sistema de aplicação dos juros, geralmente a dívida total com juros fica maior que no sistema SAC.

No sistema SAC (Sistema de Amortização Constante) os valores das parcelas no início do empréstimo ou financiamento costumam ser maiores. Isso porque, além do pagamento dos juros, no valor da parcela está a amortização de parte do valor principal da dívida. Diante disso, o valor das parcelas diminui no decorrer do tempo porque os juros passam a ser calculados sobre uma base menor.

Ambos os sistemas são legais e utilizados pelos agentes financeiros e demais financiadores. Logo, a escolha da forma de amortização deve ser realizada pelo devedor de acordo com seu orçamento e com seus objetivos de médio e longo prazo.

O QUE É AMORTIZAÇÃO NEGATIVA?

A amortização negativa ocorre quando o valor da prestação de um determinado empréstimo ou financiamento não é suficiente para realizar a quitação sequer do valor dos juros. Com isso, os juros não quitados acabam sendo capitalizados com os juros devidos no mês posterior ao se incorporar ao saldo devedor.

Diante disso, a amortização negativa surge em razão da forma indevida de amortização de dívidas, também conhecida como “falsa amortização'', onde o devedor pensa que está pagando a dívida reduzindo o saldo devedor, ao passo que em alguns casos, sequer está pagando os juros.

COMO OCORRE A AMORTIZAÇÃO NEGATIVA NOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS?

Nos contratos imobiliários, o simples fato de utilizar a tabela PRICE não significa a prática de amortização negativa. Há que se analisar cada caso concreto e fazer os cálculos.

Nesse sentido, já se posicionou o judiciário vedando a prática da amortização negativa. Da mesma forma, nos contratos de financiamentos de imóveis participantes do Sistema Financeiro de Habitação a utilização de fórmula de amortização que resulte em amortização negativa é vedada pelo poder judiciário.

QUAIS AS CONSEQUÊNCIAS DESSE FENÔMENO NOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS?

O formato de amortização que tende a gerar amortização negativa tem sido bastante usado nos contratos imobiliários. Porém, é um risco que os mutuários correm ao atrasar os pagamentos das parcelas, o que acaba onerando mais o devedor.

Muitos contratos trazem cláusulas penais que estabelecem juros adicionais para os casos de falta ou atraso no pagamento das parcelas, e aí que está o risco.

Esses tipos de contrato até podem ser benéficos para o devedor em operações de curto prazo, onde o risco pela falta ou atrasos nos pagamentos são menores.

Já nos contratos de longo prazo, aplicáveis aos financiamentos de imóveis, deve ser evitado, pois alguma intercorrência como crises econômicas podem levar o mutuário à execução da dívida.

Outro ponto de extrema importância, conforme falamos, a “falsa amortização” ou amortização negativa é vedada pelo judiciário. Diante disso, foi assinado um contrato de financiamento de imóveis contendo juros adicionais, por exemplo, para corrigir tal descompasso somente com ação revisional judicial.

Por fim, os financiamentos de imóveis geralmente perduram por 10, 15, até 30 anos, e ocorrendo casos de amortização negativa pode onerar muito a dívida e resultar em pagamento indevido de juros. Por isso, antes de assinar um contrato dessa natureza é ideal consultar com um especialista no assunto para evitar prejuízos e problemas futuros.

O escritório Bernardi Advogados se dedica a diversas demandas desse mercado, garantindo assessoria jurídica de nível elevado.

Ainda ficou com alguma dúvida? Comente abaixo, estaremos à disposição para orientá-lo e seguiremos compartilhando informações importantes.