A adjudicação compulsória consiste em uma ação que objetiva efetivar o registro de um imóvel por meio da chamada Carta de Adjudicação, e é destinada àqueles que possuem o direito real adquirido, mas não detêm toda a documentação exigida pela legislação para realizar a transferência do bem para o seu nome.

Dessa forma, essa ação permite que o juiz determine que o registro de um imóvel seja registrado junto ao Cartório de Registro de Imóveis, garantindo ao detentor do direito real a aquisição da posse do bem imóvel em questão nos casos de promessa de compra e venda.

Para que você possa entender mais sobre o assunto, trouxemos este artigo tratando sobre quando é possível pleitear a sentença que valerá como título jurídico para a aquisição da propriedade do imóvel pelo promitente comprador. Confira!

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Em quais casos é possível requerer a Adjudicação Compulsória?

A Adjudicação Compulsória é a forma preferencial de expropriação de bens e está prevista no Código Civil, no Decreto-Lei nº 58/1937, além de contar com regulamentação pelo STJ (Superior Tribunal de Justiça), na Súmula 239.

Por se tratar de uma forma de expropriação de bens, a Adjudicação Compulsória se destina a efetivar o cumprimento de obrigações, ou seja, o registro do bem imóvel no nome da pessoa que possui direito real, desde que preenchidos os critérios estabelecidos no CPC.

Dessa forma, a Adjudicação Compulsória é recomendada para as seguintes situações:

Quando o promitente vendedor se recusar a realizar a escritura de compra e venda do bem imóvel;
Nos casos em que não for possível o promitente vendedor realizar a escritura de compra e venda do bem imóvel;
Nos casos em que não for possível localizar o promitente vendedor.

Assim, caso a sentença da ação seja favorável, é possível realizar o registro do imóvel em nome da parte que entrou com a ação solicitando-a.

EXTRA: além da adjudicação compulsória, existe a adjudicação compulsória inversa, que se destina aos casos em que o promitente comprador demonstra resistência em realizar a escritura e a passar o registro da propriedade para o seu nome.

Quais os requisitos para pleitear a Adjudicação Compulsória?

As partes envolvidas no contrato de promessa de compra e venda, isto é, os promitentes compradores e os promitentes vendedores, podem requerer a adjudicação do bem, assim como as demais pessoas habilitadas para tanto, como o cônjuge, o companheiro, os descendentes ou ascendentes do executado e os credores concorrentes que tenham penhorado o mesmo bem.

Para isso, é necessário que estejam presentes os seguintes requisitos:

Instrumento de promessa de compra e venda, de cessão ou de sucessão, realizado por meio de instrumento púbico ou particular;
Não pode haver arrependimento da promessa, bem como deve haver a quitação do valor pelo promitente comprador;
Prova inequívoca do inadimplemento, ou seja, a comprovação da não celebração do título de transmissão da propriedade dentro do prazo de 15 (quinze) dias contados da notificação extrajudicial.

É importante mencionar que a Lei 14.382, sancionada em junho de 2022, regulamentou a adjudicação compulsória extrajudicial nos casos em que houver promessa de venda ou de cessão do imóvel.

Nesse sentido, a legislação determinou que, para que seja possível a realização da adjudicação de forma extrajudicial, é necessário o requerimento de um representante legal (advogado) no cartório de registro de imóveis com a apresentação dos seguintes documentos:

Instrumento de promessa de compra e venda, de cessão ou de sucessão, realizado por meio de instrumento púbico ou particular;
Prova inequívoca do inadimplemento, ou seja, a comprovação da não celebração do título de transmissão da propriedade dentro do prazo de 15 (quinze) dias contados da notificação extrajudicial;
Certidões que demonstrem a inexistência de litígio em torno do imóvel em questão;
Comprovante de pagamento do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis).

O cartório ainda poderá requerer a juntada de mais documentos essenciais dentro de um prazo hábil.

É importante destacar ainda que a adjudicação compulsória não se sujeita a prazo prescricional por se tratar de um direito potestativo, de modo que, tendo em vista que a lei não tenha previsto prazo especial, prevalece a regra de que o direito não se extingue pelo não uso, podendo ser buscado a qualquer momento desde que preenchidos os requisitos.

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