Todos os contratos podem ser revisados, quando se identifica que há um desequilíbrio entre as partes que torna a obrigação insustentável se não corrigido.

A grande maioria dos contratos traz em suas cláusulas formas de correção monetária, com o objetivo de manter o poder econômico da moeda sobre o que se está contratando, a fim de evitar que os valores sejam deteriorados pelo tempo e pelos índices de inflação.

Em relação aos os contratos de locação, compra e venda de imóveis e de financiamentos imobiliários, geralmente vinham sendo utilizado o índice IGPM (Índice geral de preços do mercado) para fins de correão. Ocorre que esse índice vem se apresentando muito volátil com grandes oscilações.

Trata-se de um tema extremamente importante para o mercado imobiliário. Nesse artigo falaremos sobre:

1. Qual a finalidade do índice IGPM?
2. Por qual motivo devo considerar a revisão dos contratos imobiliários?
3. É possível trocar o índice IGPM no contrato?

Explicaremos melhor esses itens abaixo.

QUAL A FINALIDADE DO ÍNDICE IGPM?

O IGPM é um índice que mede os preços do mercado para análise e cálculo dos efeitos inflacionários no nosso país. Administrado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) é utilizado como indexador para correção monetária em muitas operações.

Como o próprio nome sugere e por tratar-se de um índice geral, não reflete efetivamente os índices reais de inflação, o que pode trazer sérias distorções nos cálculos da correção monetária de contratos.

Nesse ponto, como forma de comparação, a inflação oficial é medida pelo IPCA (Índices de preços ao consumidor amplo), administrado pelo IBGE, o qual levanta e estuda as variações de preços de mais de 40 setores da economia, o que torna o índice mais confiável para fins de computar correção monetária.

Logo, o IGPM é um índice importante para indexar contratos, mas é necessário que seja utilizado com precaução para que não venha a causar desequilíbrio econômico no contrato, prejudicando demasiadamente uma das partes.

POR QUAL MOTIVO DEVO CONSIDERAR A REVISÃO DOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS?

Os contratos imobiliários, em especial os de locação, em sua maioria são atualizados anualmente pelo IGPM. Tal fato visa proteger os valores dos aluguéis fazendo com que a receita decorrente da locação dos imóveis não seja corroída pela inflação.

No entanto, o IGPM tem sofrido variações muito acima da inflação real. Como exemplo, nos últimos 12 meses de outubro de 2020 a outubro de 2021 a variação os índices inflacionários foram as seguintes:

1. IGPM (FGV) últimos 12 meses 25,67%;
2. IPCA (IBGE) últimos 12 meses 11,62%.

Nota-se que o IGPM sofre acréscimo superior a 100% do IPCA. Corroborando com essa análise, a previsão de inflação para 2021 está em torno de 9% ao ano, demonstrando que o índice mais ajustado a esse percentual é efetivamente o IPCA administrado pelo IBGE.

Diante disso, ao realizar a contratação de um bem ou serviço a ser corrigido monetariamente pelo IGPM, atualmente se mostra temerário, pois a diferença de 100% maior que a inflação medida pelo IPCA pode desequilibrar qualquer contrato, o que é passível de revisão.

É POSSÍVEL TROCAR O ÍNDICE IGPM PREVISTO NOS CONTRATOS?

Em que pese a vontade das partes em contratar bens ou serviços mediante cláusulas e condições definidas entre ambas com respeito ao que foi contratado, ainda assim, em casos excepcionais, que resultem num superveniente desequilíbrio contratual, os contratos podem ser revistos.

No caso dos contratos que determinam a correção monetária pelo IGPM, quando se identifica que efetivamente há um desequilíbrio econômico no contrato, este pode ser revisado de comum acordo entre as partes ou com a intervenção do poder judiciário.

Sobre esse tema, já temos diversos julgados nos tribunais pelo país, admitindo a substituição do índice IGPM pelo IPCA ou outro que melhor reflita a inflação..

No mesmo sentido, encontra-se pendente no STF uma Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental (ADPF) aguardando posicionamento da Corte Superior.

Outro ponto importante é a tramitação no Congresso Nacional do PL 1026/2021, em regime de urgência aprovada por 402 votos a favor, o qual prevê a aplicação do IPCA como índice oficial para correção monetária dos contratos de aluguel, o que poderá solucionar tais problemas de atualização neste contratos.

Por fim, o tema merece análise em cada caso concreto, a fim de se identificar eventual desequilíbrio contratual que possa ser corrigido, contando sempre com um especialista no assunto.

O escritório Bernardi Advogados se dedica a diversas demandas desse mercado, garantindo assessoria jurídica de nível elevado.

Ainda ficou com alguma dúvida? Comente abaixo, estaremos à disposição para orientá-lo e seguiremos compartilhando informações importantes.