De acordo com o Ministério da Integração e do Desenvolvimento Regional,
mais de 50% dos imóveis no Brasil são irregulares, o que traz à tona muitas dúvidas, principalmente em relação à possibilidade de compra e venda, tendo em vista que totalizam mais da metade dos imóveis existentes.

É importante esclarecer que são considerados como imóveis irregulares aqueles que não tem matrícula no registro de imóveis ou que a realidade fática difere do que consta na matrícula, como aqueles que possuem área construída maior do que a mencionada e aqueles que não constem o nome do real proprietário do bem, por exemplo.

Nesse sentido, pode haver diversos tipos de irregularidades e, a depender do tipo em questão, é possível comprar ou vender o imóvel, mesmo que esteja irregular.

Contudo, embora na maior parte dos casos seja possível, os imóveis irregulares são bens que comumente possuem maior dificuldade para serem vendidos, doados ou partilhados. Além disso, é comum que esses tipos de imóveis sofram com a desvalorização.

Pensando nisso, para que você possa entender mais sobre o assunto, trouxemos neste artigo:

O que é imóvel irregular?
Como verificar se um imóvel está irregular?

Boa leitura!

O que é imóvel irregular e quando posso comprar/vender?

Conforme mencionado anteriormente, um imóvel irregular é aquele que não tem matrícula no registro de imóveis ou que a realidade fática difere do que consta na matrícula, fatos que podem reduzir significativamente o preço do imóvel e dificultar a segurança do negócio.

Dentre os tipos de irregularidades mais comuns, está a de não ter o nome do real proprietário registrado na matrícula, isso porque, muitas pessoas realizam a compra e venda de um imóvel por escritura pública ou contrato particular e posteriormente não providenciam o registro.

Ao não registrar o imóvel, a parte passa a ter a sua posse, mas não a propriedade formal, já que só é dono quem registra. Sendo assim, não é possível vender algo que não é seu, mas é possível adquiri-lo por meio da cessão de direitos, conforme veremos posteriormente.

Outro caso bastante recorrente é não haver o registro do real proprietário do bem na matrícula deixado por herança, já que é comum que, após o falecimento, os herdeiros sigam possuindo o bem, mas não realizem o registro da propriedade.

Além disso, é comum haver inconsistências em relação à área construída do imóvel, o que geralmente não gera problemas para a transferência do imóvel, mas dificulta a aprovação do financiamento, além de incorrer em multas aplicadas pela prefeitura.

É importante destacar que pode haver irregularidades em relação a dívidas de IPTU e condomínio, que são dívidas do imóvel. Portanto, caso a irregularidade se dê por conta dessas dívidas, havendo a venda do imóvel, o novo proprietário será responsável pelo pagamento.

Contudo, esse fato não exime o vendedor de riscos, já que o comprador poderá ajuizar uma ação posteriormente cobrando tais valores.

Sabendo disso e desejando ainda assim seguir com a compra e venda do imóvel irregular, as partes podem realizar a cessão de direitos, que consiste em passar um direito a outra pessoa, sendo que, no caso da compra e venda de imóveis, compreende em ceder o direito de compra de um imóvel a um terceiro.

No caso da compra e venda ser realizada pela cessão de direitos, o comprador precisará contratar um advogado para regularizar o imóvel mais adiante.

Além disso, é importante que o vendedor seja honesto com o comprador e facilite a negociação, expondo as irregularidades e evitando problemas futuros ao negociar os riscos da transação contratualmente.

Como verificar se um imóvel está irregular?

Quando tratamos da compra e venda de um imóvel, esperamos que o vendedor colabore e exponha a real situação do bem, apontando as irregularidades e evitando estresses futuros.

A negociação de um imóvel é extremamente importante, então, se você deseja investir em um imóvel com segurança, é importante analisar se ele está irregular, evitando assim multas e despesas com a regularização.

Para verificar a regularidade do imóvel, basta solicitar a matrícula no registro de imóveis e comparar as informações constantes com a realidade fática do imóvel.

Ademais, caso esteja ciente das irregularidades e mesmo assim deseja seguir com o negócio, é importante negociar os riscos com o vendedor contratualmente, prevendo o que cada um assumirá, e como isso será feito.

É importante frisar que para todos os problemas existe uma solução, portanto, conversar com o vendedor e regularizar o imóvel em conjunto, traz maior segurança para o negócio, evita muitos problemas e facilita os termos da negociação.

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