Há muito tempo as incorporações imobiliárias são realizadas em nosso país. Diante disso, com a finalidade de fomentar essas operações, construir moradias e incentivar as empresas, o congresso nacional criou Leis e vem alterando legislações.
Tais dispositivos legais trazem diversos benefícios e reduções de impostos para reduzir os custos de construção e venda das unidades imobiliárias.
Recentemente, com a edição da Lei 13970 de dezembro de 2019, promoveu alterações importantes para esse mercado.

Trata-se de um assunto relevante para as empresas construtoras e incorporadoras que se dedicam às unidades imobiliárias. Confira.

O que é Regime Especial de Tributação (RET)?

Os regimes especiais de tributação são formas de apurar, calcular, declarar e recolher tributos para uma determinada atividade econômica ou tipo de operação.
Com relação ao tema em tela, o Regime Especial de Tributação visa dar um tratamento diferenciado para as empresas que auferem receitas decorrentes de incorporações imobiliárias de unidades residenciais.
Trata-se de um incentivo fiscal com adesão opcional e irretratável pelas empresas. O referido regime traz as seguintes características e requisitos:
1. Protocolo do termo de opção pelo regime junto a Receita Federal do Brasil;
2. Submissão do terreno e dos demais bens a ele vinculados, onde serão construídas as unidades imobiliárias, ao regime de afetação. Bens estes que deverão ser registrados contabilmente e fiscalmente em separado do patrimônio da incorporadora;
3. O Terreno e demais bens nesse modelo, não responderão por dívidas tributárias de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS;
4. Os tributos que fazem parte do regime especial de tributação são:
a. Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ);
b. Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público (PIS/Pasep);
c. Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL);
d. Contribuição para Financiamento da Seguridade Social (Cofins).

Quais as principais mudanças trazidas pela Lei 13970/2019?

A Lei 10931/2004 estabelece que a empresa incorporadora pagará em cada incorporação integrante do regime especial a alíquota de 4% sobre a receita mensal auferida com o empreendimento.
Tal tributação é recolhida mensalmente de forma unificada, ou seja, em guia única, a qual representa todos os tributos (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS).
Com a entrada em vigor da Lei 13970/2019, algumas alterações foram implementadas, como:
1. A partir de 01/01/2020, pode ser aplicado a construtoras contratadas ou com obras iniciadas até 31/12/2018, de unidades habitacionais de até 124 mil reais por unidade, integrante do programa minha casa minha vida. Nesses casos a alíquota será de 4%;
2. Para as empresas citadas acima (incorporações contratadas ou iniciadas até 31/12/2018), com unidades habitacionais de até 100 mil reais, poderá aplicar a alíquota de 1% sobre a receita mensal recebida;
3. Para incorporações residenciais de interesse social, iniciadas a partir de 31 de março de 2009, a alíquota sobre a receita mensal recebida será de 1%;
4. A tributação aqui tratada será em caráter definitivo, não permitindo compensações ou restituições;
5. Os custos e despesas construtivas não deverão fazer parte das bases de cálculo dos impostos e contribuições abrangidos pelo regime especial.

Como esse regime se aplica ao mercado imobiliário?

Conforme citamos, o regime especial de tributação é aplicável às construtoras ou empresas incorporadoras de imóveis que desenvolvam projetos e execução de unidades habitacionais.
Tais incentivos fiscais acabam por reduzir custos face a tributação reduzida, permitindo maior acesso a casa própria por pessoas de baixa renda.
Outro fator importante é que o regime pode ser aplicado durante todo o período até que a última unidade habitacional do empreendimento seja vendida.

Quais os tributos tratados, alíquotas e formas de cálculo da tributação?

De acordo com a data de contratação ou início de cada empreendimento imobiliário, as alíquotas aplicáveis, de forma unificada, variam de 1 a 4%.
Os tributos que fazem parte do regime especial de tributação são:
1. Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ);
2. Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL);
3. Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público (PIS/Pasep);
4. Contribuição para Financiamento da Seguridade Social (COFINS).

Para as incorporações com alíquotas de 4%, a divisão tributária é da seguinte forma:
1. 1,71% a título de COFINS;
2. 0,37% a título de PIS/Pasep;
3. 1,26% a título de IRPJ; e
4. 0,66% a título de CSLL.

Os cálculos incidem sobre a receita mensal recebida e será recolhido em guia unificada até a venda da última unidade habitacional da incorporação. O prazo para recolhimento é até o vigésimo dia do mês subsequente a realização da receita.

O escritório Bernardi Advogados se dedica a diversas demandas desse mercado, garantindo assessoria jurídica de nível elevado.
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